¿Cómo se determina la base imponible en la constitución de un usufructo?
-En el caso de usufructos temporales, la base imponible se calculará aplicando al valor total de los bienes, el 2 %por cada período de un año, sin exceder del 70 %.No se tendrán en cuenta las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.
Ejemplos:
- Se constituye un usufructo temporal por 15 años sobre un piso cuyo valor real es de 200.000 €Valor del usufructo: 15 años x 2%=30%Base Imponible: 200.000 x 30%= 60.000 €- Se constituye un usufructo temporal por 40 años sobre un piso cuyo valor real es de 200.000 €Valor del usufructo: 40 años x 2 %= 80 %, pero le ley fija como límite máximo el 70%Base Imponible: 200.000 x 70 %= 140.000 €
- En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total.
(Regla práctica para el cálculo del usufructo: restar al número 89 la edad usufructuario. El resultado de esta operación nos da el porcentaje del valor del usufructo)
Ejemplos:
- Se constituye un usufructo vitalicio a favor de una persona de 29 años de edad sobre un piso cuyo valor real es de 200.000 €
Valor del usufructo: 89-29= 60 %
Base Imponible: 200.000 x 60 %= 120.000 €
- Se constituye un usufructo vitalicio a favor de una persona de 82 años de edad sobre un piso cuyo valor real es de 200.000 €
Valor del usufructo: 89-82=7 %, pero le ley fija un límite mínimo del 10 %
Base Imponible: 200.000 € x 10 %= 20.000 €
- El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor total de los bienes y el valor del usufructo.
Ejemplo:
Se constituye un usufructo temporal por 15 años sobre un piso cuyo valor real es de 200.000 €Valor del usufructo: 15 años x 2%=30%
Base Imponible usufructo: 200.000 x 30%= 60.000 € Valor de la nuda propiedad: 200.000 € - 60.000 €= 140.000 €
¿Qué hay que hacer cuando se extingue un usufructo?
Cuando se extingue un usufructo se produce la "consolidación del dominio". Esto significa que el nudo propietario tendrá que tributar por el valor del derecho que ingrese en su patrimonio.Si la constitución del usufructo fue a título oneroso, a la hora de consolidar el dominio, si el usufructo se extingue por cumplimiento del plazo previsto o por muerte del usufructuario, el nudo propietario tendrá que tributar por este, Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Es importante tener en cuenta que se tomará el valor que tuvieran los bienes en el momento de la consolidación del dominio.
Ejemplo:
- Hace 7 años se constituyó mediante compra-venta un usufructo temporal por ese plazo sobre un inmueble cuyo valor real en esa fecha era de 100.000€Valor del usufructo: 7 años x 2% =14%- Llegado su vencimiento el nudo propietario tendrá que liquidar TPO. El inmueble se valora ahora por 200.000 €Base Imponible de la consolidación de dominio:200.000 € x 14 % =28.000 €
¿Cómo se determina la base imponible en los arrendamientos?
En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no conste aquél, se computarán seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.
¿Por qué valor se declaran los bienes y derechos que se declaran en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas?
Los bienes y derechos que se declaran en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas deben valorarse por su valor real a la fecha en que se cause el acto o contrato. (Por ejemplo si se trata de la compra-venta de un piso en documento notarial, el valor real se determinará a la fecha de otorgamiento de la escritura notarial)
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